Покупка недвижимости за границей — это не только вложение капитала, но и обязательства. В 2025 году налоговая нагрузка на российских граждан, приобретающих жильё за рубежом, зависит от страны, типа недвижимости, цели покупки (личное пользование или аренда) и формата владения. Важно учитывать как местные налоги, так и возможные обязательства перед российской налоговой системой. Ошибка на этапе планирования может привести к ненужным издержкам и проблемам с отчётностью. Вы можете оказаться в ситуации, когда деньги понадобятся срочно. Если вы не гражданин РФ, но у вас есть паспорт, регистрация и банковская карта — деньги всё равно можно получить. Займы иностранным гражданам выдаются дистанционно, без поручителей и с переводом на счёт.
Введение: как налоги влияют на покупку недвижимости за границей
Налоговая система каждой страны формирует не только стоимость владения недвижимостью, но и доходность инвестиций, если объект приобретается для сдачи в аренду или последующей перепродажи. Помимо стоимости самого жилья, покупатель должен быть готов к дополнительным расходам:
- Налоги на покупку (например, НДС, гербовый сбор);
- Регистрационные и нотариальные сборы;
- Ежегодные налоги на имущество;
- Налоги на доход от аренды;
- Налоги при продаже недвижимости (налог на прирост капитала).
В ряде стран эти расходы могут составить до 10–15% от стоимости объекта, особенно если недвижимость приобретается в новостройке с НДС.
Налоги при покупке недвижимости в популярных странах для россиян
Турция
- Налог на приобретение: 4% (обычно делится пополам между продавцом и покупателем)
- НДС: не взимается при покупке на вторичном рынке; 1% или 18% при покупке у застройщика, в зависимости от метража и категории объекта
- Регистрация: ~1 000 турецких лир
- Налог на имущество: от 0,1% до 0,3% в год
Кипр
- НДС: 5% на первые 200 м² (если для личного проживания), 19% — в остальных случаях
- Гербовый сбор: до 0,2% от стоимости
- Налог на имущество: отменён в 2017 году
- Регистрация права собственности: 0,1%–0,2%
Испания
- НДС: 10% на новостройки
- Налог на передачу собственности (ITP): 6–10% на вторичное жилье
- Нотариальные и регистрационные сборы: 1–2%
- Налог на имущество: 0,4%–1,1% ежегодно
ОАЭ (Дубай)
- НДС: 0% на продажу недвижимости
- Регистрационный сбор DLD: 4% от стоимости + фиксированная пошлина
- Налог на имущество: отсутствует
- Обслуживание: ежегодные сборы за содержание инфраструктуры (от $10 до $25 за м²)
Греция
- Налог на передачу прав: 3% (вторичный рынок)
- НДС на новостройки: 24% (если не отменён)
- Нотариус и регистрация: 1,5–2%
- Ежегодный налог на имущество (ENFIA): 0,1%–0,5%
Вывод: для минимизации расходов лучше ориентироваться на вторичное жильё — во многих странах оно освобождено от НДС, а налоговые ставки ниже.
Налоговые особенности для владельцев недвижимости за границей
После покупки у собственника возникают обязательства по ежегодным налогам и, в случае сдачи жилья в аренду — по налогообложению дохода.
Налог на имущество
- Ежегодный налог начисляется в большинстве стран и зависит от кадастровой или рыночной стоимости объекта.
- В ОАЭ, Черногории и Грузии налогов на имущество нет или они символические.
Налог на доход от аренды
- Испания: 19–24% для нерезидентов, вычеты ограничены
- Турция: 15–35% по прогрессивной шкале
- Кипр: фиксированный налог от 3% при сдаче
- Грузия: 5% — при регистрации как арендодателя
- ОАЭ: не облагается налогом (при отсутствии налогового резидентства в другой стране)
Налог на прирост капитала
- Кипр: 20%, но действуют льготы
- Турция: не взимается при продаже через 5 лет после покупки
- Испания: 19–23%, возможны вычеты
- Греция: 15%, при продаже до 5 лет
- ОАЭ: не взимается
Важно: в некоторых странах налог рассчитывается от разницы между ценой покупки и ценой продажи, с учётом расходов на улучшение объекта и инфляции.
Особенности налогообложения для россиян: соглашения об избежании двойного налогообложения
Россия заключила более 80 соглашений об избежании двойного налогообложения (СИДН) с другими государствами. Эти соглашения позволяют:
- избежать уплаты налога дважды (в стране, где получен доход, и в РФ);
- учесть уплаченные за границей налоги при расчёте российского НДФЛ;
- получить налоговый вычет или освобождение от налога в одной из стран-участниц.
Примеры стран с актуальными СИДН:
- Турция
- Кипр
- ОАЭ (до 2023 года действовало соглашение, но в 2024–2025 году налоговая информация между странами стала передаваться активнее)
- Греция
- Испания (соглашение в силе, но с поправками)
Важно: даже при наличии соглашения, граждане РФ обязаны уведомлять налоговую о наличии недвижимости за границей (при её сдаче или продаже), а также подавать отчёты о доходах, полученных из-за рубежа.
Заключение: как минимизировать налоговые расходы при покупке недвижимости за рубежом
Планирование налоговой нагрузки должно начинаться до покупки недвижимости. В 2025 году правильная структура сделки, выбор страны и формы владения позволяет существенно снизить расходы и избежать штрафов.
Советы:
- Изучайте налоговую систему заранее: учитывайте не только налоги при покупке, но и на владение, аренду, продажу.
- Выбирайте страны с прозрачным и простым режимом налогообложения: например, ОАЭ, Кипр, Турция (при долгосрочном владении).
- Оформляйте право собственности на физлицо, юрлицо или через траст — в зависимости от цели и налоговой резидентности.
- Используйте соглашения об избежании двойного налогообложения: это может существенно снизить налоговые обязательства в РФ.
- Консультируйтесь с юристами и международными налоговыми консультантами, особенно при покупке объектов с арендным доходом или перепродаже.
Внимательное отношение к налоговым деталям — это не только защита капитала, но и гарантия юридической безопасности сделки.